Umowa deweloperska a umowa przedwstępna Co do zasady podstawowa różnica pomiędzy umową deweloperską a umową przedwstępną wynika z treści wzajemnych zobowiązań określonych w umowach. Strony umowy przedwstępnej mogą swobodnie kształtować swoje zobowiązania w związku z czym głównym zobowiązaniem dewelopera jest przeniesienie Umowa rezerwacyjna jest dokumentem, który przeważnie poprzedza proces zawarcia umowy deweloperskiej pomiędzy nabywcą lokalu a deweloperem. Przedmiotem umowy rezerwacyjnej może być każdy lokal – zarówno mieszkanie, dom jednorodzinny, jak i inna nieruchomość lokalowa. Poprzez zawarcie umowy rezerwacyjnej, deweloper zobowiązuje się Gdy po tym czasie pieniądze nie wpłyną na jego konto, może odstąpić od umowy. Umowa traci także ważność, gdy nabywca nie stawi się na odbiór mieszkania lub podpisanie aktu notarialnego przenoszącego prawo własności. Procedura jest tutaj podobna, ale wezwanie powinno zostać wysłane dwukrotnie, z sześćdziesięciodniowym odstępem. Poznaj najważniejsze zagadnienia i nie działaj po omacku! Podczas zakupu mieszkania u dewelopera warto być ostrożnym. Sprawdzenie firmy deweloperskiej czy przestudiowanie pod kątem prawnym podpisywanej umowy to niemalże oczywiste kroki na drodze do finalizacji transakcji. Co zawiera umowa deweloperska? Wiele osób skorzystało z dopłat MdM. Jednak spełnienie kryteriów ustawy i otrzymanie kredytu nie oznaczają, że kredytobiorcy nie mają już innych obowiązków związanych ze swoimi kredytami. Warto mieć świadomość czego nie możemy robić przez 5 lat od nabycia mieszkania, gdyż konsekwencje mogą być bardzo kosztowne. Zmiana powierzchni lokalu umowa deweloperska. Ustawa deweloperska nałożyła na deweloperów obowiązek wskazania w umowie stosowanej do pomiaru metrażu powykonawczego zbywanego lokalu normy. Zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 do powierzchni użytkowej lokalu nie powinno wliczać się powierzchni pod ściankami działowymi, a sam pomiar Jeżeli umowa wymaga uzyskania pozwolenia od dewelopera na przeniesienie praw z umowy na inną osobę, nie będziemy mogli dokonać transakcji, a co za tym idzie nie będziemy mogli liczyć na zyski. Gdy umowa deweloperska milczy na temat cesji, cesja prawa z umowy deweloperskiej nie jest możliwa bez zgody dewelopera. FYHq6. - Spółka A zajmuje się działalnością deweloperską w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Spółka realizuje inwestycję mieszkaniową „Przylesie", która składa się z 40 lokali mieszkalnych. Łączna prognozowana wartość lokali przeznaczonych do sprzedaży wynosi 40 000 000 zł. Stopień zaawansowania projektu na 31 stycznia 2018 r. wyniósł 80 proc. Spółka podpisała już 36 umów przedwstępnych (tzw. deweloperskich) na sprzedaż 36 lokali mieszkalnych. Każda umowa przedwstępna zobowiązuje nabywcę lokalu do określonych harmonogramem okresowych wpłat odpowiadających stopniowi zaawansowania prac budowlanych. Na 31 stycznia 2018 r. klienci wpłacili kwotę 32 000 000 zł z tytułu wpłat określonych w umowie przedwstępnej na mieszkaniowy zamknięty rachunek powierniczy prowadzony przez bank dla spółki A. W przypadku rachunku zamkniętego cała zgromadzona suma przekazywana jest deweloperowi po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego, na podstawie którego prawo własności lokalu przeniesione jest na nabywcę. Czy wpłaty dokonane w ramach zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej są księgowym bądź podatkowym przychodem dewelopera? – pyta czytelniczka. I. Ujęcie księgowe Zgodnie z MSR 18 wpłaty klientów nie są traktowane jako przychód do momentu transferu znaczących ryzyk oraz korzyści związanych z posiadaniem mieszkania, czyli zazwyczaj do podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego lub przekazania tych ryzyk w innej formie. Ponieważ spółka nie podpisała jeszcze notarialnego aktu sprzedaży żadnego z mieszkań oraz wspomniane ryzyka nie zostały przekazane kupującym w innej formie, do tego momentu wpłaty takie traktowane są jako przychód przyszłych okresów i wykazywane w sekcji zobowiązań bilansu. Zasadniczo w taki sam sposób powinny być traktowane wpłaty klientów zgodnie z MSSF 15 od 1 stycznia 2018 r. Rozpoznanie przychodu nastąpi wraz z przekazaniem kontroli klientowi nad mieszkaniem. W praktyce będzie to, podobnie jak dotychczas, oznaczać moment podpisania umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Zgodnie z KSR 8 „Działalność deweloperska" deweloper prezentuje w sprawozdaniu finansowym kwoty zaliczek otrzymanych od nabywcy w pasywach bilansu jako „Zaliczki otrzymane na dostawy". II. Ujęcie podatkowe CIT Na gruncie przepisów ustawy o CIT wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki. Z kolei samo otrzymanie zaliczki przez dewelopera nie powoduje powstania dla niego przychodu w CIT. Przychód podatkowy dla dewelopera powstaje na zasadach ogólnych, tj. w dniu wydania rzeczy, nie później jednak niż w dniu wystawienia faktury albo uregulowania należności (tj. zwolnienia pełnej kwoty wynagrodzenia z konta powierniczego). W rezultacie, do „wydania rzeczy" dojdzie dopiero w dacie ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz nabywcy w formie aktu notarialnego (tak np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 5 maja 2009 r., IBIPI/1/415-157/09/AP). VAT Jeśli chodzi o VAT, to wpłaty dokonywane przez nabywców lokali zgodnie z umową przedwstępną (tj. przed przeniesieniem prawa do rozporządzania lokalami jak właściciel) powinny być traktowane jako zaliczki podlegające opodatkowaniu VAT. W praktyce wątpliwości budzi kwestia, w którym momencie deweloper powinien odprowadzić VAT należny od wpłat od klientów, tj. czy w dacie: - wpłaty przez klienta na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla dewelopera przez bank (do którego deweloper nie ma dostępu aż do momentu podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność) czy - zwolnienia środków z rachunku i przekazania ich deweloperowi do swobodnego korzystania. Literalne brzmienie przepisów może sugerować, że deweloper powinien odprowadzić VAT należny już w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na rachunek powierniczy. W konsekwencji, obowiązek podatkowy powstałby dla dewelopera przed datą faktycznego otrzymania środków pieniężnych z rachunku powierniczego prowadzonego przez bank. Zgodnie z linią interpretacyjną prezentowaną obecnie przez organy podatkowe (np. interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 19 marca 2014 r., IPPP1/443-209/14-2/Igo lub interpretacja dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 19 maja 2015 r., IBPP2/4512-164/15/KO) obowiązek podatkowy z tytułu wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy powinien powstać u posiadacza rachunku (dewelopera) dopiero w momencie wypłaty środków przez bank. Innymi słowy, organy podatkowe zgadzają się z korzystną dla deweloperów interpretacją przepisów potwierdzając, że wpłata środków pieniężnych na rachunek powierniczy nie powinna być interpretowana jako „otrzymanie" części lub całości zapłaty na poczet przyszłej dostawy. Organy argumentują że: - deweloper nie uzyskuje żadnej możliwości dysponowania środkami zgromadzonymi na rachunku powierniczym w momencie dokonania przez nabywcę wpłaty na ten rachunek, - wpłata na rachunek powierniczy nie ma charakteru ostatecznego i może podlegać zwrotowi. Podsumowując, obowiązek podatkowy od wpłat dokonywanych przez klientów na podstawie umów przedwstępnych powstaje dla deweloperów co do zasady dopiero w momencie faktycznego otrzymania przez dewelopera środków z rachunku powierniczego (pod warunkiem, że lokal nie zostanie wcześniej wydany nabywcy). —Patrycja Jefimiuk jest doradcą podatkowym, menedżerem w dziale doradztwa podatkowego TPA Poland —Maciej Krokosiński jest dyrektorem w dziale audytu i doradztwa gospodarczego TPA Poland podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 k podstawa prawna: MSR 18, MSSF 15, KSR 8 ust. 8 w zw. z ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1221 ze zm.) Deweloperzy realizują różnego rodzaju usługowe przedsięwzięcia deweloperskie, a także sprzedają gotowe mieszkania. Podczas każdego procesu pojawiają się różnego rodzaju wpłaty dokonywane przez nabywców. Jedną z nich jest opłata rezerwacyjna. Inną kolejne wpłaty (zaliczki) przekazywane na rachunek powierniczy lub bankowy dewelopera. W jaki sposób powinna być opodatkowana zaliczka otrzymana przez dewelopera i przede wszystkim, w jakim czasie? To pytanie zadają sobie nie tylko deweloperzy. Co to jest zaliczka? Zaliczka stanowi wpłatę dokonaną przez nabywcę towarów i usług na poczet zakupu przyszłej usługi lub dostawy towaru. Występują w tym wypadku dwie strony, czyli sprzedawca, który otrzymuje zaliczkę oraz nabywca, który tę zaliczkę wpłaca. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zwanej dalej ustawą o PIT za przychód z działalności gospodarczej, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług. W myśl art 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o PIT do przychodów w podatku dochodowym nie zalicza się pobranych wpłat lub zarachowanych należności na poczet dostaw towarów i usług, które zostaną wykonane w następnych okresach sprawozdawczych, a także otrzymanych lub zwróconych pożyczek (kredytów), w tym również uregulowanych w naturze, z wyjątkiem skapitalizowanych odsetek od tych pożyczek (kredytów); Natomiast jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z r. o sygn. (…)O kwalifikacji otrzymanej zapłaty, jako przychodu lub jako przedpłaty (zaliczki) decyduje charakter tej zapłaty. Przysporzenie uważane za przychód podatkowy musi mieć charakter definitywny, podczas gdy przedpłata, zaliczka nie mają takiego charakteru ze względu na każdorazową możliwość ich zwrotu przed terminem wykonania usług, na poczet, których zostały wpłacone. Fakt, że dana wpłata stanowi zaliczkę (przedpłatę) na poczet konkretnej usługi, która zostanie wykonana w następnym okresie sprawozdawczym, musi, zatem wynikać z postanowień zawartej umowy i powinien znaleźć odzwierciedlenie w treści dokumentacji(…). Zatem otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania obowiązku jej opodatkowania w PIT, chyba, że, otrzymana wpłata ma charakter ostateczny a więc nie posiada lub utraci znamion zaliczki, która z tytułu swojego charakteru może podlegać zwrotowi. Pewną ciekawostką nadal pozostają tzw. zaliczki 100%, w stosunku, do których część organów podatkowych uważa, że stanowią one przychód w PIT a część zupełnie odwrotnie. Zaliczka a obowiązek podatkowy w VAT Art 19a ust. 8 ustawy o VAT wskazuje, że jeżeli podatnik otrzymał przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi całość lub część zapłaty, w szczególności: przedpłatę, zaliczkę, zadatek, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Natomiast otrzymanie zaliczki nie powoduje powstania obowiązku w VAT dla usług: dostaw energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego, telekomunikacyjnych, wymienionych w poz. 140-153, 174 i 175 załącznika nr 3 do ustawy ( usługi sanitarne, zamiatania śmieci, usuwania śniegu, związane ze zbieraniem, obróbką, unieszkodliwieniem, przetwarzaniem odpadów, odprowadzaniem ścieków), najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze, ochrony osób oraz usług ochrony, dozoru i przechowywania mienia, stałej obsługi prawnej i biurowej, dystrybucji energii elektrycznej, cieplnej lub chłodniczej oraz gazu przewodowego. Dodatkowo otrzymanie zaliczki przez polskiego sprzedawcę na poczet wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów również nie powoduje w ogóle powstania obowiązku jej opodatkowania podatkiem VAT oraz oczywiście PIT. Otrzymanie zaliczki a udokumentowanie tego zdarzenia Ustawodawca określa w art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, że podatnik sprzedawca jest zobligowany do wystawienia faktury potwierdzającej otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem sprzedaży towarów lub usług z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów lub usług wyżej wymienionych. Nasuwa się w tym miejscu pytanie. W jaki sposób będą funkcjonować przepisy ustawy o VAT w świetle opłat otrzymywanych przez deweloperów przed dostawą nieruchomości? Opłata rezerwacyjna u dewelopera a skutki w VAT W sytuacji, gdy nabywca mieszkania chce dokonać rezerwacji konkretnego lokalu mieszkalnego wpłaca na konto bankowe dewelopera tzw. opłatę rezerwacyjną zgodnie z zawartą umową rezerwacyjną. Moment zapłaty powyższej opłaty obliguje dewelopera do dokonania rezerwacji konkretnego mieszkania a jej brak skutkuje rozwiązaniem umowy rezerwacyjnej. W sytuacji, gdy nabywca wpłacił opłatę rezerwacyjną, ale jednak się rozmyślił, wówczas podlega ona zwrotowi. Zatem należy zwrócić uwagę, że umowa rezerwacyjna nie obliguje sprzedawcę do wykonania jakiegokolwiek zobowiązania ani też do zawarcia umowy przedwstępnej czy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna powoduje wyłączenie z oferty sprzedaży na pewien okres czasu konkretnego lokalu mieszkalnego za określoną opłatą rezerwacyjną natomiast nie stanowi przedpłaty na zakup lub wybudowanie mieszkania. Z kolei po upływie okresu czasu zawartego w tej umowie nabywca musi zdecydować czy definitywnie decyduje się na zakup, wybudowanie danego mieszkania czy też nie. Dlatego istotnym wypadku opłaty rezerwacyjnej jest jej charakter zwrotny, tzn., że może ona podlegać zwrotowi, jeżeli kupujący jednak się rozmyśli. Oznacza to, że opłata rezerwacyjna w świetle podatku VAT będzie traktowana jak pewien rodzaj kaucji gwarancyjnej a więc jej wpłata nie będzie skutkowała obowiązkiem jej opodatkowania w VAT. Ponadto deweloper nie a obowiązku wystawienia faktury z tego tytułu dla klienta. Przykład 1 Państwo Kubikowie spisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Zgodnie z tą umową nabywcy w terminie 7 dni dokonają wpłaty na poczet rezerwacji lokalu mieszkalnego o powierzchni 80m2. Jeżeli opłaty nie dokonają, wówczas mieszkanie wróci do oferty sprzedaży ponownie, jako ogólnie dostępne. Nabywcy wpłacili w terminie opłatę rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna nie jest zobowiązaniem do zawarcia umowy przedwstępnej a więc opłata ta nie została zaliczona na poczet ceny. Deweloper dokonał rezerwacji mieszkania, ale równocześnie nie ma obowiązku wystawić faktury zaliczkowej z tytułu otrzymania wpłaty rezerwacyjnej, ponieważ nie powstanie w tym przypadku obowiązek podatkowy w VAT. Przykład 2 Państwo Kowalscy spisali z deweloperem umowę rezerwacyjną. Zgodnie z tą umową nabywcy w terminie 4 dni dokonają wpłaty na poczet rezerwacji lokalu mieszkalnego o powierzchni 50m2. Jeżeli opłaty nie dokonają, wówczas mieszkanie wróci do oferty sprzedaży ponownie, jako ogólnie dostępne. Nabywcy wpłacili w terminie opłatę rezerwacyjną jednak po kilku dniach ostatecznie zrezygnowali z zamiaru kupna danego mieszkania z uwagi na znalezienie w ostatniej chwili korzystniejszej oferty. Opłata rezerwacyjna została zwrócona na konto nabywców. W tej sytuacji w żadnym momencie nie powstał obowiązek podatkowy w VAT i co za tym idzie wystawienia faktury zaliczkowej. Inne kwalifikacje opłaty rezerwacyjnej Należy podkreślić, że jeżeli po zawarciu umowy rezerwacyjnej, dokonaniu opłaty nastąpi podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży w wyniku, której opłata rezerwacyjna zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania, wówczas deweloper będzie miał obowiązek wystawić fakturę zaliczkową. W sytuacji zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży będzie liczyła się data zawarcia tej umowy, której zapisy zaliczające opłatę rezerwacyjne na poczet ceny sprzedaży zmienią jej charakter na zaliczkę. Wyjątkiem od reguły będzie sytuacja, w której opłata rezerwacyjna zostanie na podstawie umowy rezerwacyjnej zaliczona na poczet ceny sprzedaży mieszkania a więc bez następstwa podpisania przedwstępnej umowy sprzedaży, wówczas zdarzenie to także nie będzie rodzić skutków w podatku VAT. Potwierdza to także stanowisko Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach w interpretacji indywidualnej z o sygn. IBPP2/4512-880/15/MG. Dodatkowo należy zasygnalizować, że opłata rezerwacyjna może także zostać zaliczona na poczet umowy deweloperskiej i zostać zapłacona na rachunek dewelopera. Jednak również w tym wypadku zdarzenie to nie będzie implikować powstania obowiązku podatkowego w VAT i wystawienia faktury zaliczkowej. Zapłata na rachunek dewelopera oznacza zapłatę na jego rachunek bankowy albo rachunek powierniczy w zależności od treści zapisów umowy. Jednak to nie wszystko, bowiem nabywcy będą w dalszej kolejności dokonywać kolejnych wpłat na konto dewelopera. Kiedy więc deweloper będzie zobowiązany opodatkować kolejne wpłaty w VAT? Ta kwestia i wiele zostanie poruszona w drugiej części publikacji. Umowa sprzedaży nieruchomości zawierana jest między kupującym a sprzedającym nieruchomość, w formie aktu notarialnego przy udziale sprzedażą nieruchomości wiążą się umowy tj.: umowa przedwstępna, umowa przyrzeczona, czy umowa deweloperska. Umowa przedwstępna nie wymaga formy aktu notarialnego, ale brak takiej formy może nawet uniemożliwić otrzymanie kredytu jest także zrozumienie roli notariusza w procesie zawierania umowy sprzedaży nieruchomości. Czuwa on nad prawidłowym przebiegiem całego wymogi pojawiają się także przed zawarciem aktu notarialnego (w szczególności przedstawienia odpowiednich dokumentów), jak i po jego to jest nieruchomość? Jakie nieruchomości można sprzedać na bazie umowy?Czy umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta u notariusza?Ile kosztuje zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza?Kto opłaca koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?Czy notariusz pobiera opłaty sądowe przy sprzedaży nieruchomości?Kto i kiedy opłaca podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości?Jakie elementy musi zawierać umowa sprzedaży nieruchomości?Co to jest umowa przedwstępna sprzedaży?Jakie umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie od dewelopera z tzw. rynku pierwotnego?Jakie umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie z rynku wtórnego?Na jakim etapie można wnioskować o kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego?Jaka jest rola notariusza podczas zawierania umów dotyczących sprzedaży nieruchomości?Dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomościUmowa sprzedaży nieruchomości – przepisyCo to jest nieruchomość? Jakie nieruchomości można sprzedać na bazie umowy?Zgodnie z art. 46 Kodeksu cywilnego nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków (lokale), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot często w potocznym języku nazywane są także: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz prawo użytkowania umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta u notariusza?Zgodnie z polskim prawem, przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Nie zachowanie formy aktu notarialnego skutkuje nieważnością czynności nabycia nieruchomości najczęściej wygląda tak, że po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości Klienci zwracają się do notariusza w celu przygotowania umowy sprzedaży. Wówczas notariusz ma za zadanie, na podstawie dostarczonych przez Strony dokumentów i informacji sporządzić taką umowę, która będzie chroniła interesy obu umówionym spotkaniem, na życzenie Klientów, notariusz może wysłać Stronom projekt takiej umowy, aby mogły się z nim kosztuje zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza?Koszty zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości zależą od rodzaju danej nieruchomości, w tym np. przeznaczenia lokalu (mieszkalny albo niemieszkalny), lub przeznaczenia nieruchomości gruntowej (budowlana, rolna, rekreacyjna) oraz jej wartości stawki określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy opłaca koszty notarialne przy sprzedaży nieruchomości?Stroną zobowiązaną do poniesienia kosztów związanych z nabyciem nieruchomości, w tym wynagrodzenia notariusza za sporządzenie umowy, opłaty za złożenie wniosku wieczystoksięgowego oraz kosztów wypisów, jest Strona notariusz pobiera opłaty sądowe przy sprzedaży nieruchomości?Przy nabyciu nieruchomości konieczne jest ujawnienie prawa własności Strony Kupującej w księdze wieczystej. Oznacza to, że należy wnieść za pośrednictwem notariusza dokumentującego umowę opłatę sądową konieczną do przeprowadzenia postępowania zależności od konstrukcji prawnej danej nieruchomości oraz oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej mogą okazać się niezbędne inne wpisy w księgach wieczystych. Dla przykładu można wymienić sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej lub odłączenie działki z dotychczasowej księgi wieczystej i założenie dla niej nowej księgi opłat sądowych została przewidziana w ustawie z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych:wpis własności – 200 złodłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej – 60 złsprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej – 60 i kiedy opłaca podatek od czynności cywilnoprawnych przy sprzedaży nieruchomości?Sprzedaż nieruchomości podlega podatkowi od czynności podatkowy powstaje z chwilą podpisania umowy i ciąży na Stronie Kupującej. Podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa wiedzieć, że nie ma potrzeby korzystania z usług rzeczoznawcy majątkowego. Wartość rynkową nieruchomości określają same Strony, a w praktyce jest to po prostu cena podatku przy sprzedaży nieruchomości wynosi 2%.Jakie elementy musi zawierać umowa sprzedaży nieruchomości?Elementami istotnymi dla umowy sprzedaży są: precyzyjne określenie przedmiotu umowy, cena, w tym warunki jej płatności oraz warunki wydania nieruchomości w posiadanie to jest umowa przedwstępna sprzedaży?Umowa przedwstępna sprzedaży to umowa, przez którą Strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości. Powinna ona określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej przedwstępna zawierana jest w sytuacji, gdy z określonych powodów nie może jeszcze dojść do zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży (tzw. umowy definitywnej lub umowy ostatecznej). Powody mogą być różne, a do najczęściej spotykanych możemy zaliczyć konieczność uzyskania kredytu na finansowanie zakupu nieruchomości oraz uregulowanie stanu prawnego nieruchomości (np. konieczność wykreślenia obciążeń z księgi wieczystej).W sytuacji więc, gdy nie ma możliwości zawarcia umowy ostatecznej warto zdecydować się na ,,zarezerwowanie” nieruchomości w postaci zawarcia umowy umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie od dewelopera z tzw. rynku pierwotnego?W przypadku nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym w pierwszej kolejności należy zawrzeć umowę deweloperską. Jest to umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego danej nieruchomości, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego umowy należy zawrzeć, by kupić mieszkanie z rynku wtórnego?Do nabycia nieruchomości jest wymagana umowa fakultatywną jest umowa przedwstępna sprzedaży. Może być ona zawarta zarówno w zwykłej formie pisemnej jak i w formie aktu jakim etapie można wnioskować o kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku wtórnego?Wymogi banków mogą być różne, jednakże najczęściej spotykaną sytuacją jest, że już po zawarciu umowy przedwstępnej sprzedaży Strona Kupująca może wnioskować o jest rola notariusza podczas zawierania umów dotyczących sprzedaży nieruchomości?Rolą notariusza jest, aby:umowa sprzedaży była sporządzona w sposób zrozumiały i przejrzysty,zweryfikował dokumenty przedstawione przy umowie sprzedaży,czuwał nad należytym zabezpieczeniem praw i interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne,udzielił stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej,dokonał czynności wyłącznie zgodnych z prawem z osobami o pełnej zdolności do czynności potrzebne do sprzedaży nieruchomościPrzy dokumentowaniu sprzedaży nieruchomości notariusz w pierwszej kolejności sprawdzi podstawę nabycia tej nieruchomości przez Stronę Sprzedającą. Wówczas będzie w stanie określić jakie dokumenty są jeszcze konieczne do przedstawienia przez Stronę przedstawiam standardową listę dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży działki, ze wskazaniem organów upoważnionych do wydania dokumentów wraz z krótkim uzasadnieniem dlaczego są wymagane:aktualny wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej dla wszystkich działek objętych księgą wieczystą (starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument ten określa położenie, aktualny obszar jak i granice działki, uwidocznione na nim są budynki wybudowane na działce, jest konieczny zarówno aby sprostować oznaczenie działki w księdze wieczystej jak i aby odłączyć działkę z księgi wieczystej i założyć dla niej nową księgę wieczystą,aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla nabywanej działki (urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument potwierdzający przeznaczenie działki w planie miejscowym uchwalonym przez daną gminę, potwierdzający że działka jest działką budowlaną, jakie są warunki zabudowy na danym terenie, czy są szczególne wymagania odnośnie działań na tej nieruchomości,zaświadczenie o tym, że działka nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji (urząd gminy właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument jest konieczny z tego względu, że w uchwale rada gminy może ustanowić na swoją rzecz prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji, zaś w przypadku zawarcia umowy bez zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz gminy umowa jest nieważna,zaświadczenie o tym, że działka nie leży na terenie, dla którego sporządzono uproszczony plan urządzenia lasu lub wydano decyzję określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej (starosta właściwy ze względu na położenie nieruchomości) – dokument jest konieczny z tego względu, że w przypadku sprzedaży działki objętej uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, Skarbowi Państwa, reprezentowanemu przez Lasy Państwowe, przysługuje z mocy prawa prawo pierwokupu tej działki, zaś w przypadku zawarcia umowy bez zastrzeżonego prawa pierwokupu na rzecz Lasów Państwowych umowa jest przedstawiam standardową listę dokumentów potrzebnych do zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość (tzw. ,,pełna własność’’ lub ,,lokal własnościowy’’):zaświadczenie ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach związanych z eksploatacją lokalu,zaświadczenie o ilości/braku osób zameldowanych w lokalu,opcjonalnie – zaświadczenie o braku zaległości w podatku od nieruchomości i/lub opłacie za użytkowanie wieczyste gruntu,jeśli lokal jest położony poza Warszawą – tzw. zaświadczenie o rewitalizacji – zaświadczenie z Urzędu Gminy o tym, że nieruchomość nie leży na obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie zapoznaniu się z konstrukcją prawną nieruchomości może się okazać, że będą konieczne dodatkowe sprzedaży nieruchomości – przepisyUmowa sprzedaży nieruchomości regulowana jest przede wszystkim w Kodeksie cywilnym oraz ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i Maniszewska-Ejsmont - Notariusz od 2015 roku, specjalizuje się w prawie: nieruchomości, spółek, spadkowym i rodzinnym. Zdecydowałeś się na zakup mieszkania od dewelopera? Potrzebujesz wsparcia finansowego banku, aby je nabyć? Nie wiesz od czego zacząć? Chciałbyś lepiej poznać temat umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny? Sprawdź, jak przebiega proces kredytowy, gdy w grę wchodzi nieruchomość z rynku pierwotnego. Dowiedź się, o co warto zadbać i w jakiej kolejności powinieneś podpisywać zobowiązania. Zobacz też: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania od dewelopera Umowa deweloperska, a kredyt hipoteczny – pierwsze kroki Jeśli znalazłeś już wymarzone mieszkanie lub wybrałeś inwestycję, w której będą znajdować się Twoje upragnione cztery kąty, przeanalizuj swoją obecną sytuację finansową. Zastanów się, jaką część wartości nieruchomości jesteś w stanie sfinansować sam oraz jak wysoki kredyt hipoteczny będzie Ci potrzebny. Oszacuj swoją zdolność kredytową wykorzystując kalkulator dostępny na stronie mFinanse lub umów się na spotkanie z ekspertem kredytowym. Dzięki temu będziesz w stanie określić, czy wybrana nieruchomość jest w zasięgu Twoich możliwości finansowych. Gdy wiesz już, że Twoja zdolność kredytowa może zostać oceniona przez bank pozytywnie, skontaktuj się z przedstawicielem dewelopera. Zarezerwuj Twoje przyszłe „M”. Możesz to zrobić w dwóch formach: umowy rezerwacyjnej, w której zadeklarujesz chęć nabycia wybranego lokum, a deweloper potwierdzi to, że dane mieszkanie nie będzie już dostępne na sprzedaż. Jest to umowa cywilno-prawna obowiązująca zazwyczaj przez miesiąc. Wiąże się ona z koniecznością wpłaty zaliczki lub zadatku. W pierwszym wariancie, gdy bank odmówi Ci kredytu lub zrezygnujesz z dowolnego powodu z zakupu mieszkania – jeśli w umowie nie zastrzeżono inaczej – otrzymasz zwrot przekazanych środków. W przypadku uiszczenia zadatku możesz liczyć na otrzymanie środków (i to podwójnej wartości) od dewelopera tylko wtedy, gdy to on nie wywiąże się z porozumienia; umowy deweloperskiej zawieranej w formie aktu notarialnego. Deklarujesz w niej już nie tylko chęć zakupu nieruchomości, ale także wpłacenie pierwszej transzy zapłaty. Deweloper zobowiązuje się natomiast do sprzedaży danego mieszkania. Umowa deweloperska przed kredytem nie jest korzystnym rozwiązaniem. W razie negatywnej odpowiedzi banku możesz narazić się na dodatkowe koszty związane z przekazanymi już deweloperowi środkami. Jest to uzależnione od zapisów w porozumieniu. Ponadto, w przypadku opóźnień w budowie masz dużo mniejszą możliwość manewru – spłacasz już kredyt, mimo że jeszcze nie mieszkasz lub nie wynajmujesz zakupionej nieruchomości. Warto dodać, że w takiej sytuacji możesz ubiegać się o rekompensatę od dewelopera. Porozmawiaj bezpłatnie z ekspertem mFinanse Decyzja do podjęcia – wybór umowy Do ubiegania się o kredyt hipoteczny będzie potrzebna Ci jedna ze wskazanych umów. Bankom do podjęcia decyzji zazwyczaj wystarcza umowa rezerwacyjna. Umowa deweloperska przed kredytem Może zdarzyć tak, że bank będzie jednak oczekiwał od Ciebie umowy deweloperskiej już na etapie wnioskowania o zewnętrzne wsparcie. W takiej sytuacji warto zatroszczyć się o umieszczenie w niej odpowiednich zapisów ograniczających poniesienie przez Ciebie opłat, gdy bank odmówi Ci przyznania środków na zakup mieszkania. Bezpiecznym rozwiązaniem, chroniącym Twoje finanse, jest umowa z prawem odstąpienia dla nabywcy nieruchomości z powodu nieuzyskania przez niego kredytu. Warto o tym pamiętać przede wszystkim, gdy nie można przed uzyskaniem wsparcia z banku zawrzeć z deweloperem tylko umowy rezerwacyjnej. Powinieneś pamiętać, że umowa deweloperska (którą zawrzesz w pierwszej kolejności lub po umowie rezerwacyjnej i otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej) nie przenosi jeszcze na Ciebie prawa własności nieruchomości. Stanie się to dopiero w momencie zawarcia aktu notarialnego. Już po oddaniu mieszkania do użytku oraz zaksięgowaniu wszystkich transz na rachunku powierniczym dewelopera. Umowa deweloperska, a kredyt to bardzo ważny temat, który warto zgłębić zanim przystąpisz do procesu kredytowego. Jeśli potrzebujesz wsparcia podczas całego procesu kredytowego, skontaktuj się z ekspertem mFinanse. Zobacz też: Ile kosztuje wykończenie mieszkania – z deweloperem i samodzielnie? W przypadku analizy przedstawionego przez dewelopera projektu umowy deweloperskiej warto zwrócić uwagę na zapisy dotyczące kar umownych. Podpisując umowę, oczywiście nie zakładamy, że deweloper nie wywiąże się ze swoich zobowiązań w terminie. W przypadku jednak ewentualnych problemów, a zwłaszcza opóźnień w realizacji inwestycji, szybko dostrzeżemy wagę postanowień dotyczących kar umownych w umowie deweloperskiej. Jaki jest cel kary umownej Kara umowna spełnia funkcję uproszczonego odszkodowania, innymi słowy odszkodowania zryczałtowanego. Zabezpiecza nabywcę przed skutkami niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy. Jeśli w umowie nie ma przepisu dotyczącego kary umownej, to w przypadku niewłaściwego wykonania umowy, klientowi przysługuje odszkodowanie. W przypadku umowy deweloperskiej najczęściej i domyślnie jest do odszkodowanie za opóźnienie w przeniesieniu własności. W przypadku opóźnienia w zawarciu finalnego aktu notarialnego nabywca ponosi szkodę majątkową, np. musi wynajmować dłużej mieszkanie albo płacić większe koszty kredytu hipotecznego. Jeśli chciałby dochodzić odszkodowania za tę szkodę np. przed sądem, to musi te koszty dokładnie udowodnić, co najczęściej nie jest łatwe. W procesie z deweloperem ten ostatni będzie chwytał się wszelkich sposobów, żeby wykazać, że jednak nabywca nie poniósł tej szkody. Raczej też nie wypłaci odszkodowania dobrowolnie. W przypadku zastrzeżenia kary umownej sytuacja jest o wiele prostsza. Jeśli występuje opóźnienie w zawarciu umowy deweloperskiej, to automatycznie przysługuje kara umowna w określonej wysokości. Wystarczy wtedy wskazać przed sądem, że doszło do opóźnienia i sąd najczęściej zasądzi tę karę bez konieczności udowadniania, że nabywca mieszkania poniósł szkodę w określonej wysokości. Co więcej, mógł on w praktyce ponieść szkodę mniejszą niż ustalona kara umowna albo w ogóle jej nie ponieść. Ponieważ deweloper ma małe szanse na wygranie takiego procesu, najczęściej dobrowolnie wypłaci należną karę umowną. Deweloper mógłby się bronić w zasadzie jedynie argumentem, że klient przyczynił się do opóźnienia albo powstało ono wskutek działania siły wyższej. Jak więc widać, zastrzeżenie kary umownej ogromnie ułatwia dochodzenie rekompensaty za opóźnienie dewelopera. Czy kary umowne powinny się znaleźć w umowie deweloperskiej Na pewno powinny się znaleźć. Jest to wymagane przez tzw. ustawę deweloperską, a konkretnie jej art. 22 ust. 1 pkt 13. Poza tym wysokość odsetek należnych deweloperowi w przypadku opóźnienia w płatności ceny nie powinna przewyższać wysokości kar umownych. Czy zawsze tak jest? Niestety nie i dlatego między innymi warto przeczytać umowę deweloperską przed jej podpisaniem. Sankcja za brak wpisania kary umownej przez dewelopera jest niewielka, a korzyść ogromna. Dzięki temu wydatnie ogranicza on ewentualne ryzyko związane z własną odpowiedzialnością za niewłaściwe wykonanie umowy (głównie nieterminowe wykonanie umowy). Jak powinna być określona kara umowna Kara umowna w umowie deweloperskiej najczęściej jest określana procentowo – w odniesieniu do wartości mieszkania, nie jest to jednak bezwzględne wymaganie. Może być też oznaczona kwotowo. Sam sposób określenia kary umownej jest niezwykle istotny i powinien być zawsze weryfikowany. Jak bowiem wynika z wielu orzeczeń sądowych, nieprawidłowy sposób określenia kary umownej, czyli najczęściej taki, który nie pozwala na jej obliczenie w sposób całkowicie pewny, powoduje, że całe postanowienie dotyczące kary umownej może być uznane za nieważne. Przykładowy zapis dotyczące kary umownej, który został znaleziony w jednej z umów deweloperskich, wygląda następująco: „W przypadku nieprzekazania Lokalu w terminie z winy Dewelopera, Kupujący może naliczyć Deweloperowi kary umowne za każdy dzień zwłoki, w wysokości odsetek ustawowych od Ceny Mieszkania określonej w umowie” Jest to zapis nieprawidłowy, przede wszystkim dlatego, że nie określa, o jakie dokładnie odsetki ustawowe chodzi. W przypadku sporu powstanie wątpliwość, czy chodzi o odsetki tzw. kapitałowe (niższe) czy też odsetki ustawowe za opóźnienie (wyższe). Trudno powiedzieć, czy tak nieprecyzyjne określenie wysokości kary umownej jest wynikiem błędu czy też celowego działania. Zresztą powyższy zapis mógłby też zostać doprecyzowany pod innymi względami. Jaka wysokość kary umownej? Najczęściej kary umowne zastrzegane są w wysokości bezpiecznej dla dewelopera, to znaczy na pewnym minimalnym poziomie. Często w przypadku opóźnień ten poziom nie będzie gwarantował realnej rekompensaty. Warto więc skalkulować wskazany (najczęściej procentowo) poziom kary umownej z ceną mieszkania. Czy obliczona kara umowna zapewni nam pokrycie zwiększonych kosztów kredytu, kosztu wynajmu innego mieszkania bądź miejsca postojowego, kosztów związanych z koniecznością przesunięcia ekipy remontowej na inny termin lub poszukiwania nowej ekipy? Przykładem nie do końca korzystnego dla nabywcy określenia wysokości kary umownej jest następujący zapis: „Za opóźnienie w odbiorze lokalu mieszkalnego Deweloper zobowiązuje się zapłacić Nabywcy karę umowną w wysokości 0,01 % (jednej setnej procenta) ceny za przedmiotowy lokal mieszkalny, za każdy dzień opóźnienia, z tym, że suma należnej Kupującemu kary umownej nie może przekroczyć 2% (dwóch procent) ceny za przedmiot niniejszej umowy”. Biorąc pod uwagę powyższe, w przypadku, gdy opóźnienie wyniesie 1 rok, nabywca otrzyma tylko rekompensatę w wysokości 2 % ceny mieszkania. Gdyby klient opóźnił się z zapłatą o rok, musiałby zapłacić np. 7 % ceny (w zależności od aktualnej stawki odsetek ustawowych za opóźnienie). Co więcej, zdarzają się umowy deweloperskie, gdzie kara umowna zastrzeżona jest na tak niskim poziomie, że w zasadzie zamiast zapewniać nabywcy rekompensatę w przypadku opóźnienia, w praktyce je wyłącza. Jeśli bowiem kara umowna na poziomie np. 0,05 % ceny w stosunku rocznym przy wartości mieszkania zł wyniesie ok. 208 zł miesięcznie, to rodzi się pytanie o cel tego rodzaju kary umownej. Sens takiej kary umownej jest niewielki, a czasem wręcz pogarsza sytuację nabywcy. Nabywca może bowiem dochodzić odszkodowania przekraczającego te 208 zł (jeśli poniósł większą szkodę), ale tylko wtedy, kiedy w umowie jest zapis, który na to pozwala. Zastrzeżenie kary umownej automatycznie bowiem ogranicza możliwość dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych. Nie trzeba wspominać, że taki zapis ograniczający wysokość kary umownej jest wprowadzany do umowy właśnie na niekorzyść nabywcy i umowa ta nie będzie pozwalała na skorzystanie z możliwości dochodzenia większego odszkodowania. Za co kara umowna? Kara umowna w umowach deweloperskich najczęściej dotyczy jednej sytuacji – opóźnienia w przeniesieniu własności przedmiotu sprzedaży, czyli opóźnienia w zawarcia finalnego aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Warto jednak postarać się, żeby kara umowna przysługiwała także w innych przypadkach. Idealnie byłoby, żeby deweloper wpisał karę umowną także na okoliczność opóźnienia w odbiorze lokalu. Data odbioru jest w istocie dla nabywcy często podstawowym wyznacznikiem dalszych planów związanych z mieszkaniem. To przecież pod kątem tej daty nabywcy planują zatrudnienie ekip remontowych i dalsze plany związane z zamieszkaniem w nowo zakupionym mieszkaniu. Inną okolicznością istotną dla klienta jest opóźnienie w usunięciu stwierdzonych wad mieszkania. Również warto postarać się o to, żeby kara umowna przysługiwała także w tym przypadku. Deweloper może być niechętny dodawaniu kolejnych przypadków, kiedy klient może żądać kary umownej. Każdy taki dodatkowy zapis zwiększa bowiem jego ryzyko. Warto jednak spróbować wykorzystać swoją przewagę negocjacyjną. Kara umowna nie jest jednak nigdy zastrzegana w odniesieniu do opóźnień w realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Zastrzeżenie kary umownej w takich sytuacjach byłoby bardzo ryzykowne dla dewelopera, a z drugiej strony, nie do końca uzasadnione. Dla klienta najważniejsze jest bowiem otrzymanie mieszkania w terminie, a opóźnienia w realizacji poszczególnych etapów mogą być przecież kompensowane szybszymi pracami na etapie późniejszym albo szybszym oddaniem lokalu do użytkowania. Co zrobić, kiedy nie ma kary umownej? Brak kary umownej u tych klientów, którzy nie skorzystali z usługi sprawdzenia umowy deweloperskiej najczęściej odkrywany jest dopiero w sytuacji, kiedy dochodzi do opóźnienia w realizacji inwestycji i w konsekwencji również opóźnienia w zawarciu umowy przenoszącej własność mieszkania. W tej sytuacji nie da się już nic zrobić, ale nie wszystko stracone. W dalszym ciągu można dochodzić od dewelopera odszkodowania za opóźnienie (zresztą nie tylko za to, także za inne uchybienia np. wady mieszkania). Trzeba się jednak liczyć z tym, że skuteczność tych zabiegów zależeć będzie od posiadanych dowodów, indywidualnej sytuacji oraz wiązać się będzie w nieco większym wysiłkiem niż w przypadku, gdyby w podpisanej umowie znalazły się postanowienia dotyczące kar umownych.

umowa deweloperska nie otrzymanie kredytu